13/09/2018

Koop uw huis per e-mail

Arrest Hof van Beroep Antwerpen 19 december 2016

Naar aanleiding van het fameuze “e-mailarrest”  van het Antwerpse Hof van Beroep leek het even of men niet langer een beroep zou kunnen doen op een e-mail om de koop of verkoop van onroerend goed te bewijzen. Dit arrest d.d. 19 december 2016 zorgde voor een ware schokgolf in de vastgoedsector.

Het Hof van Beroep te Antwerpen motiveerde namelijk dat uit de wettelijke bepalingen van boek XII, "Recht van de elektronische economie", in het Wetboek van economisch recht volgt dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg, in casu via een e-mail.

Volgens het Hof kunnen e-mails evenmin gebruikt worden als een ‘begin van bewijs door geschrift’ om aan te tonen dat er een overeenkomst was tussen beide partijen.

De loutere wilsovereenstemming van de partijen zou niet meer volstaan bij de verkoop van een onroerend goed omdat de wet specifieke vormvereisten voorschrijft.

Dit arrest ging in tegen een eerder arrest van het Gentse Hof van Beroep uit 2013. Het Hof van Gent was van oordeel dat een sms – en dus ook een e-mail – wel een begin van schriftelijk bewijs kan opleveren.

Bijgevolg was er grote onduidelijkheid omtrent de totstandkoming van een verkoopovereenkomst via e-mail.

Wetswijziging

*

Gelukkig kwam er positief nieuws vlak voor het zomerreces nu de wetswijziging, die op de agenda van Minister Alexander De Croo stond, goedgekeurd werd.

Deze wetswijziging maakt het mogelijk dat een verkoopovereenkomst in de toekomst aan de hand van e-mail tot stand kan komen en gaat hiermee in tegen de principes van het Antwerpse Hof van Beroep.

Artikel XII.15 WER bepaalt onder welke voorwaarden een verkoopovereenkomst op de elektronische manier kan overeen worden gekomen.

De opgelegde vormvereisten zijn:

“aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens aangebracht op een drager die de mogelijkheid biedt toegang ertoe te hebben gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen en waarbij de integriteit ervan wordt beschermd, welke ook de drager en de transmissiemogelijkheden zijn.

aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel XII.25,

aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.

*

Eerder voorzag artikel XII.16 in een stelselmatige uitzondering voor contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken. Deze uitzondering is echter niet langer adequaat.

Aangezien de vastgoedsector zich reeds heeft aangepast aan de digitale wereld moest er dringend een aanpassing komen aan het feit dat een verkoopovereenkomst niet via de elektronische weg tot stand kon komen.

Het huidige wetsvoorstel stelt dat deze bijzondere categorieën van overeenkomsten bedoeld in artikel XII.16 van het Wetboek Economisch recht, inclusief de verkoop van onroerend goed, ook elektronisch kunnen worden gesloten.

Bijgevolg kan de rechter slechts in uitzonderlijke gevallen, namelijk wanneer hij het bestaan van praktische belemmeringen vaststelt voor het vervullen van een wettelijke of reglementaire vormvereiste in het kader van de totstandkoming van een contract langs de elektronische weg, oordelen dat de overeenkomst niet geldig werd gesloten.

Een rechter zal dus niet altijd meer kunnen oordelen dat een verkoop van vastgoed niet via e-mail tot stand kan komen en dus ook een e-mail niet meer kunnen weigeren als bewijs.

Deze wetswijziging neemt aldus veel onduidelijkheid weg en is een zichtbaar voorbeeld van hoe de huidige wetgeving zich aanpast aan het huidige digitale tijdperk.

Verkoop zonder bodemattest kan dan toch!?

*

Artikel 101, §1 van het bodemdecreet bepaalt dat de kandidaat-verwerver van een grond voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tot overdracht door de kandidaat-overdrager in kennis moet worden gesteld van de inhoud van het (laatste) bodemattest van de over te dragen grond.

*

Volgens een vroeger arrest van het Hof van Beroep in Antwerpen van 10 oktober 2016 kon de koper van onroerend goed zich terecht beroepen op de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst indien uit de opschortende voorwaarde voortvloeide dat de kandidaat-koper voorafgaand geen kennis had gekregen van de inhoud van het bodemattest, wat vereist is volgens het Bodemdecreet.

Dit arrest sprak een eerder arrest van het Hof van Cassatie van 24 juni 2010 tegen dat bepaalde dat een bodemattest een wezenlijk onderdeel diende te zijn van een compromis.

Het toepassen van deze opschortende voorwaarden vormt bijgevolg reeds lange tijd een punt van discussie in de vastgoedsector.

*

Nu komt hier echter duidelijkheid in met het recent arrest van 22 maart 2018 van Hof van Cassatie dat het de beslissing van het Hof van Beroep vernietigde en aanvaardt dat het principe van de opschortende voorwaarde gekoppeld wordt aan het verkrijgen van een bodemattest, maar meent het dat de uitwerking hiervan in lijn moet zijn met de doelstelling van het Bodemdecreet.

Het doel van dit decreet is een beschermende maatregel creëren voor de kandidaat-koper die in onwetendheid vervuilde grond zou aankopen en de koper te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge een laattijdige mededeling.

In het licht van bovenstaande doelstellingen kan de koopovereenkomst wel worden gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.

Niet rechtsgeldig is volgens het Hof van Cassatie de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting voor de eigenaar. In een dergelijk geval verbindt de koper zich immers reeds tot de verwerving van het goed vóór hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed is vervuild. Dat is net wat het Bodemdecreet wil vermijden.

Voor de praktijk is dit arrest goed nieuws aangezien de onzekerheid op dit punt is weggenomen. Niettemin blijft het opletten geblazen en zal de formulering van de opschortende voorwaarde zeer belangrijk zijn.