01/05/2017

Dit jaar is een nieuwe herziening van de wet op de mede-eigendom gepland. Op initiatief van minister van Justitie Koen Geens (CD&V) heeft een werkgroep enkele knelpunten en onduidelijkheden van dichterbij bekeken. Op 7 maart 2017 overhandigde de werkgroep een nota met beleidsaanbevelingen aan de minister van Justitie. Op basis van die nota zal het kabinet van de minister een voorontwerp van wet opmaken. Zo zal het politieke lobbywerk rond de hervorming van de wet op de mede-eigendom starten.

Met de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 had de wetgever verschillende doelstellingen voor ogen: de verscheidene relaties binnen de mede-eigendom transparanter maken, de mede-eigendom moderniseren en een einde stellen aan bepaalde meningsverschillen in rechtsleer en rechtspraak. Dankzij de hervorming werd een beter evenwicht gerealiseerd tussen de syndicus, de individuele mede-eigenaars, de algemene vergadering en de raad van mede-eigendom.

Knelpunten

Toch moeten er hier en daar bedenkingen gemaakt worden bij de wet van 2010. De wetgever had voor sommige problemen namelijk geen of een ontoereikende oplossing geboden. Verder gaven sommige nieuwe regels misschien vanuit theoretisch oogpunt een antwoord, maar bleken ze in de praktijk moeilijk uitvoerbaar te zijn.

Hieronder vindt u een artikelsgewijze commentaar bij de voornaamste wijzigingen die er – misschien – aankomen.

Artikelsgewijze commentaar

• Invoegen van artikel 577-4, § 1/1 BW: “De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om, tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen, wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart.”

De projectontwikkelaar moet er rekening mee houden dat na de verkoop van het eerste appartement zijn mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen aan de basisakte zeer beperkt is; in het licht van de bestaande cassatierechtspraak werd de uitvoering van volmachten reeds sterk aan banden gelegd.

• Vervangen van artikel 577-4, § 3 en § 4 BW door: “§ 3. Ieder beding dat het recht beperkt van de medeeigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.”

Een mede-eigenaar kan steeds het beheer van zijn kavel toevertrouwen aan een persoon van zijn keuze. Geen enkel – al dan niet statutair – beding kan afbreuk doen aan dat keuzerecht.

“§ 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling niet uit.”

Na de wetswijziging van 2010 verbood deze bepaling reeds uitdrukkelijk de opname van een (statutair) beding dat de rechtsmacht over geschillen in verband met de toepassing van de Appartementswet aan één of meer arbiters overdraagt. De werkgroep raadt aan om te benadrukken dat partijen nog steeds de hulp kunnen inroepen van een bemiddelaar.

• Vervangen van artikel 577-5, § 3 BW door: “De vereniging van de mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na de datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.”

Om ervoor te zorgen dat mede-eigenaars bij een grote investering niet plots het volledige bedrag op tafel moeten leggen, zou er een verplichte bijdrage in het reservefonds komen.

“De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.”

Er zouden meer mogelijkheden komen voor de syndicus om de bijdragen in de lasten te innen. Zo zou de syndicus, in het belang van de andere mede-eigenaars, alle gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen kunnen nemen tegen een wanbetaler.

• Toevoegen in artikel 577-6, § 1, eerste lid BW: "Hij kan zich laten bijstaan door één persoon, een advocaat of technisch deskundige, op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste 4 werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende brief in kennis stelt. De advocaat of technisch deskundige kan niet actief tussenkomen tijdens de algemene vergadering.”

De werkgroep stelt voor dat elke mede-eigenaar zich tijdens de algemene vergadering kan laten bijstaan door een advocaat of een technisch deskundige.

• Invoegen van artikel 577-6, § 2, vierde lid BW: “Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van medeeigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde op zijn minst een syndicus aan te wijzen.”

De beleidsaanbevelingen bevatten een regeling om de algemene vergadering bijeen te roepen voor het geval nog geen syndicus werd aangesteld. In dat geval kunnen de raad van medeeigendom, de voorzitter van de laatste algemene vergadering, of één of meerdere mede-eigenaars de algemene vergadering bijeenroepen om op zijn minst een syndicus aan te stellen. Nu is het onduidelijk wie het initiatief moet nemen voor de algemene vergadering indien er geen syndicus is.

• Toevoegen in artikel 577-6, § 6 BW: “Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die medeeigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen.”

Onder het motto van “de betaler beslist” stelt de werkgroep voor dat mede-eigenaars die voor bepaalde gemene delen alle kosten dragen, in principe als enige beslissen. Iemand die op het gelijkvloers woont en niet bijdraagt tot de kosten van de lift zal normaal niet mee beslissen wanneer de lift wordt vernieuwd. Toch gebeurt dat niet ongebreideld: men moet er steeds rekening mee houden dat beslissingen genomen door enkele mede-eigenaars een weerslag kunnen hebben op de anderen.

• Vervangen in artikel 577-7, § 1 BW van de woorden “drie vierden” door: “twee derden”

De besluitvorming binnen de algemene vergadering wordt versoepeld. Een eigenaar die zelf in zijn appartement woont, is vaak bereid om meer te investeren dan iemand die zijn appartement verhuurt. Zo gebeurt het dat de bewoners een renovatie of vernieuwing willen in de gemeenschappelijk delen en dit wordt tegengehouden door verhuurders omdat zij de grote investering niet nodig achten.

De versoepeling van de meerderheid binnen de algemene vergadering kan ertoe leiden dat er sneller beslissingen genomen worden zonder dat een beperkt aantal mede-eigenaars dit tegenhoudt. Momenteel is er een 3/4 meerderheid nodig om een knoop door te hakken bij belangrijke werken. De werkgroep beveelt aan deze te verlagen naar een 2/3 meerderheid om de besluitvorming flexibeler te maken. De flexibilisering van de besluitvorming moet voor meer woonkwaliteit in de appartementsgebouwen zorgen en vermijdt blokkeringen in de besluitvorming in deze gebouwen.

• Invoegen van art. 577-7, § 1, 2°, h BW : “over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.”

Om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn, kan een 4/5 meerderheid voortaan beslissen tot de totale heropbouw van het gebouw. Zo wordt onder strikte voorwaarden afstand gedaan van de eenparigheidsvereiste en kan één eigenaar niet langer een totale heropbouw tegenhouden.

• Invoegen van artikel 577-7, lid 4 BW: “Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.”

Wanneer wordt gestemd over een onderwerp waarvoor de wet eenparigheid van stemmen voorschrijft maar er is niet aan het aanwezigheidsquorum voldaan, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen binnen de 30 dagen. Tijdens deze nieuwe algemene vergadering zullen de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars – ongeacht of zo voldaan is aan het aanwezigheidsquorum – de betrokken beslissing kunnen nemen met eenparigheid van stemmen.

• Vervangen van artikel 577-8, § 1, tweede lid BW door: “Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.”

Een preciezere omschrijving van de inhoud van het syndicuscontract, in het bijzonder met betrekking tot de kosten, dringt zich op.

• Vervangen van artikel 577-9, § 1, tweede lid BW door: “Niettegenstaande artikel 577-5, § 3 heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of van de verdeling van de lasten.”

De huidige wet bepaalt reeds dat alle procedures met betrekking tot de uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke rechten of het beheer van de gemeenschappelijke delen door of tegen de vereniging van mede-eigenaars (en dus niet de individuele mede-eigenaars) moeten worden gevoerd. De beleidsaanbevelingen benadrukken dat de vereniging van mede-eigenaars in een geschil niet alleen als eiser maar ook als verweerder kan optreden. Verder wordt eraan toegevoegd dat de vereniging van mede-eigenaars in rechte kan optreden met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of van de verdeling van de lasten.

• Invoegen van artikel 577-9, § 1bis BW: “Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.”

In geval van een volledige blokkering zal een door de rechter aangewezen “voorlopig bewindvoerder” zich onder strikte voorwaarden in de plaats van de algemene vergadering kunnen stellen.

• Vervangen van artikel 577-11, § 3 BW door: “In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel of van zakenrechtelijke bezwaring van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden deelt de instrumenterende notaris binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en in voorkomend geval de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig 577-6, § 1, tweede lid.”

Voortaan zou de instrumenterende notaris binnen de dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte (tot bijv. een eigendomsoverdracht) de nodige informatie moeten meedelen aan de syndicus.

• Vervangen van artikel 577-11/1 BW door: “Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden. De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.”

Met deze bepaling heeft de wetgever in 2010 een einde willen stellen aan de discussie die voorheen bestond over de geldigheid van solidariteitsbedingen. Sinds 2010 moet de notaris erop toezien dat de eventuele achterstallen op de gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht worden afgehouden. Hij moet rekening houden met elke schuldeiser die derdenbeslag op de koopprijs heeft gelegd, en dus niet alleen met de hypothecaire of bevoorrechte schuldeisers. De beleidsaanbevelingen preciseren nu een aantal zaken. Zo zouden de kosten van de gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering eveneens moeten afgehouden worden.