Een verkennende wandeling door het vernieuwd Vlaams pachtlandschap

06/12/2023

Een verkennende wandeling door het vernieuwd Vlaams pachtlandschap

Inleidende beschouwingen

Sinds de regionalisering van het huurrecht bij de zesde staatshervorming (1 juli 2014), is de bevoegdheid voor het uitvaardigen van nieuwe regels inzake pacht overgeheveld naar de gewesten.

Het Waals Gewest maakte al van deze regelgevende bevoegdheid gebruik met de zogenaamde “Waalse Pachtwet”. In navolging daarvan realiseerde de Vlaamse wetgever zich dat ook in Vlaanderen wel degelijk de nood bestond om de verouderde Pachtwet te moderniseren en aan te passen aan de bezorgdheden van de hedendaagse, moderne landbouwer.

Als resultaat werd op 4 oktober 2023 het decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht in het Vlaams Parlement aangenomen. De bepalingen uit het Vlaams Pachtdecreet zijn ondertussen sinds 1 november 2023 in werking getreden.

De voornaamste wijzigingen worden hieronder verder toegelicht.

Het toepassingsgebied

2.1. Uitbreiding van het toepassingsgebied

Een belangrijke nieuwigheid is dat de regels van het Vlaams Pachtdecreet vanaf nu ook toepasselijk zijn op het vestigen van een erfpachtrecht voor een duur van minder van 27 jaar.

Door de inwerkingtreding van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek wordt immers bepaald dat de minimumduur voor erfpacht tegenwoordig 15 jaar bedraagt, in plaats van de klassieke periode van 27 jaar. De wetgever wou dan ook voorkomen dat het mechanisme van de erfpacht wordt toegepast voor de terbeschikkingstelling van een landbouwbedrijf gedurende een periode van 27 jaar en daaropvolgend de bescherming van de contractpartij op die manier zou worden beknot, vermits de regels inzake erfpacht minder bescherming bieden dan degene uit het Vlaams Pachtdecreet.

Door deze uitbreiding tracht de wetgever de ontduiking van het Vlaams Pachtdecreet verder de kop in te drukken.

2.2. Beperking van het toepassingsgebied: nieuwe uitzonderingen

Net als in de verouderde Pachtwet worden ook in het Vlaams Pachtdecreet een aantal uitzonderingen opgenomen, waardoor de regelgeving geen toepassing vindt.

2.2.1. Het langdurig cultuurcontract

Het langdurig cultuurcontract is een nieuwe vorm van cultuurcontract die langer duurt dan één jaar of één enkel seizoen. Op die manier kunnen vanaf nu ook cultuurcontracten worden aangegaan voor meerjarige teelten met een maximale duurtijd van 3 jaar. Op die manier wil de wetgever de flexibiliteit van meerjarige teelten verder blijven promoten. De voorwaarde is wel dat de teelt voorkomt op een lijst die de Vlaamse Regering vaststelt. Bovendien wordt ook verduidelijkt dat de exploitant een landbouwer moet zijn.

Het klassieke cultuurcontract, ook wel seizoenspacht genoemd, blijft ook onder het Vlaams Pachtdecreet als uitzondering bestaan. Het is evenwel niet langer vereist dat de persoon die het cultuurcontract toestaat, moet zorgen voor bemesting. Deze voorwaarde werd geschrapt, om de regelgeving inzake pacht in overeenstemming te brengen met MAP 6.

2.2.2. Het natuurcontract

Daarnaast wordt in het Vlaams Pachtdecreet ook het zogenaamde natuurcontract geïntroduceerd. Hiermee wordt de exploitatie van gronden in groene bestemmingen in het kader van een natuurbeheerplan 3 of 4, met het oog op het behouden of ontwikkelen van de hoogste natuurkwaliteit, bedoeld.

Deze uitzondering geldt slechts voor zover deze gronden (in een ruimtelijk uitvoeringsplan) als bosgebied of natuurgebied worden bestempeld, of (in een gewestplan of algemeen/bijzonder plan van aanleg) als bosgebied, groengebied, natuurlijk (mat al dan niet wetenschappelijke waarde), natuurontwikkelingsgebied of natuurreservaat. De eigenaar van gronden in een hiervoor genoemd gebied kan dus aan een landbouwer toelaten op deze gronden een landbouwbedrijf uit te baten, zonder gebonden te zijn aan de regels van het Vlaams Pachtdecreet.

Allicht wordt de toepasselijkheid van de regelgeving hier buitenspel gezet, zodat de partijen in het natuurcontract een korte duur dan 9 jaar kunnen bedingen en bijzonder opzegmogelijkheden in het contract kunnen bepalen, zonder dat de dwingende reglementering hierbij voor een belemmering zorgt.

Naar een schriftelijk pachtcontract

Het Vlaams Pachtdecreet bepaalt dat van elke overeenkomst die onder de toepassing van het decreet valt, een geschrift moet worden opgesteld.

Opvallend hierbij is dat ook een mogelijkheid bestaat om voor reeds bestaande, mondelinge pachtovereenkomsten een geschrift te bekomen. Hiermee meet het decreet zich een retroactieve werking aan.

Dit geschrift moet verplicht een aantal elementen bevatten, met name:

De identiteit van de contracterende partijen
De begindatum van de pacht;
De duur van de pacht;
De kadastrale aanduiding van de percelen;
Het niet geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel;
De pachtprijs en de wijze waarop de pachtprijs kan worden betaald (met inbegrip van het rekeningnummer).

Ook de plaatsbeschrijving is niet langer facultatief en wordt een verplicht onderdeel van de pachtovereenkomst.

Wanneer een van beide partijen weigert om mee te werken aan de verplichting tot het opstellen van een geschrift, kan de rechter (in casu de vrederechter) sanctionerend optreden ten aanzien van deze onwillige partij.

Indien de verpachter medewerking weigert en de rechtbank oordeelt dat er pacht is, dan ontstaat een recht op pachtvernieuwing ten voordele van de pachter. In dat geval neemt de negenjarige periode een aanvang op de datum waarop de rechterlijke beslissing in kracht van gewijsde is gegaan, ongeacht de aanvangsdatum van de pachtovereenkomst.

Indien de pachter medewerking weigert en de rechtbank oordeelt dat er pacht is, kan de rechtbank de pacht ontbinden.

De pachtprijs

De wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen blijft van toepassing, maar wordt mee geïntegreerd in het Vlaams Pachtdecreet zodat alle regels inzake pacht in één overzichtelijk decreet worden opgenomen.

Aan de berekening van de pachtprijs wordt inhoudelijk niets gewijzigd: de maximale pachtprijs stemt nog steeds overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het verpachte goed, vermenigvuldigd met de pachtprijzencoëfficiënt die om de drie jaar per provincie en per landbouwstreek wordt bepaald door de Vlaamse pachtprijzencommissie.

Zo blijft de pachtprijs gerelateerd aan de landbouwrendabiliteit en wordt ze losgekoppeld van de speculatieve waarde die soms aan de landbouwgronden wordt toegekend.

Bijkomende opzeggingsmogelijkheden

In het Vlaams Pachtdecreet worden ook bijkomende opzeggingsmogelijkheden van de pachtovereenkomst verankerd.

5.1. Opzegging voor bebossing en natuurrealisatie

Zowel particulieren als overheden krijgen een opzeggingsmogelijkheid om op ieder ogenblik de pacht op te zeggen in groene bestemmingen en habitatrichtlijngebied om er bos of natuur te creëren.

In de verouderde Pachtwet beschikten overheden reeds over deze mogelijkheid op basis van de bestaande opzeggingsmogelijkheid voor “doeleinden van algemeen belang”, maar dit kon enkel bij het verstrijken van elke pachtperiode.

Ter compensatie van deze verruimde opzeggingsmogelijkheid wordt, ter bescherming van de pachter, de leefbaarheidstoets geïntroduceerd. Deze leefbaarheidstoets vormt een essentiële toetssteen voor de rechter om de opzegging door een openbare verpachter te weigeren als de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig zou worden verstoord. Afhankelijk van de verstoring, kan de opzegging geweigerd worden of beperkt worden tot bepaalde percelen en/of oppervlakte.

5.2. De pachter bereikt de wettelijke pensioenleeftijd

In de verouderde Pachtwet bestond reeds de mogelijkheid om de pacht te beëindigen bij een vervreemding of verpachting met het oog op de exploitatie door een leefbaar bedrijf of door een bedrijf dat het voorwerp uitmaakt van een ontwikkelingsplan. Dit geeft eigenaars de kans om te verpachten aan jonge landbouwers als de zittende pachter zonder opvolger zich in een pensioensituatie bevindt.

Bijkomende voorwaarde hierbij is dat de pachter niet alleen de pensioenleeftijd heeft bereikt, maar ook effectief een rustpensioen ontvangt.

In het Vlaams Pachtdecreet heeft de wetgever een omkering van de bewijslast ingevoerd, waarbij de pensioengerechtigde pachter binnen een termijn van 60 dagen moet aantonen dat hij geen pensioen geniet als hij de grond wil blijven gebruiken. Dit is een belangrijke tegemoetkoming aan jongere landbouwers.

5.3. Opzegging na 18 jaar

In het Vlaams Pachtdecreet wordt een opzeggingsmogelijkheid voorzien na een periode van 18 jaar, waarna de verpachter zijn grond pachtvrij kan verkopen. Ook tegen het einde van elke daaropvolgende pachtperiode kan de verpachter de overeenkomst opzeggen om te vervreemden. De opzeggingsmogelijkheid moet wel expliciet in de schriftelijke pachtovereenkomst worden opgenomen om uitwerking te hebben.

In de verouderde Pachtwet kon dit pas na een periode van 27 jaar en slechts éénmalig op het einde van de eerste pachtperiode van 27 jaar.

Door deze opzeggingsmogelijkheid uit te breiden, worden langere pachten weer aantrekkelijk gemaakt.

De figuur van de veilige koper

Tenslotte wordt de principiële overdraagbaarheid van het voorkooprecht van de pachter in het Vlaams Pachtdecreet voor een stuk aan banden gelegd.

De pachter zal zijn voorkooprecht namelijk niet langer kunnen overdragen, als de pachter zelf een “veilige koper” aantrekt die (i) een natuurlijke persoon is, én (ii) in de koop-verkoopovereenkomst of bij toewijzing (bij fysieke of gedematerialiseerde openbare verkoop) schriftelijk verklaart dat de huidige pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat de koper het pachtgoed niet zal opeisen gedurende minstens 18 jaar.

Om deze bepaling te begrijpen moet worden gekeken naar de ratio legis van de overdraagbaarheid van het voorkooprecht: dit was bedoeld om minder vermogende pachters toe te laten een derde het goed te laten kopen, waarop de pachter verder kon landbouwen.

De overdraagbaarheid wordt hier geblokkeerd, maar weliswaar enkel indien de veilige koper gelijkaardige garanties biedt als de derde aan wie het voorkooprecht anders zou worden overgedragen.

Benieuwd wat het Vlaams Pachtdecreet nog meer voor jou in petto heeft? Ons team van gespecialiseerde advocaten staat klaar om al uw vragen te beantwoorden.

06/12/2023