06/05/2024

1. Inleiding

Tot voorheen werd een VME steeds als een “onderneming” beschouwd, vermits het om een rechtspersoon gaat. Dit werd ook expliciet bevestigd door het Grondwettelijk Hof in haar arrest van 15 juni 2023. De keuze van de wetgever om alle rechtspersonen, met inbegrip van de VME, onder het ondernemingsbegrip te brengen was volgens het Hof redelijk verantwoord.

Deze rechtspraak werd echter sterk bekritiseerd aangezien de VME niet zomaar als een traditionele juridische entiteit kan worden aangemerkt. De VME maakt immers een vertegenwoordiging uit van verschillende eigenaars en de rechtshandelingen die worden gesteld, raken dan ook niet aan het eigen vermogen van de rechtspersoon, maar wel aan de eigen vermogens van deze onderliggende eigenaars die vaak natuurlijke personen zijn. Bovendien streeft een VME ook geen winst na. Haar enige doel is het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen (artikel 3.86, §3 BW).

Met de wet van 9 februari 2024 heeft de wetgever hier dan ook verandering in gebracht. In bepaalde gevallen zal een VME ook gekwalificeerd kunnen worden als een “consument” zoals bepaald in artikel I.1,2° Wetboek Economisch recht.

Deze wet is ondertussen in werking getreden op 31 maart 2024.

2. Wat is het onderscheidend criterium?

Om af te toetsen of een VME als een consument kan worden aangemerkt, moet worden teruggegrepen naar de statuten van de mede-eigendom om te zien welke bestemming aan de kavels wordt toegekend. Dit moet beoordeeld worden op het moment van het afsluiten van de overeenkomst door de VME.

Om als consument te worden aangemerkt moet minimaal 75% van de quotiteiten in de gemene delen toebedeeld zijn aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben.

Omgekeerd: indien minimaal 25% van de quotiteiten in de gemene delen is toebedeeld aan kavels die wel een professionele bestemming kunnen hebben, dan kan de VME niet als een consument worden aangemerkt. In dat geval blijft de kwalificatie als onderneming aldus overeind.

De bewijslast inzake de vervulling van dit criterium ligt bij de VME.

3. Wat zijn de gevolgen in de praktijk?

1. De VME als consument

VME’s die als consument worden beschouwd, kunnen zich beroepen op de wettelijke regels inzake oneerlijke bedingen (artikel VI. 81/1 WER). 

Vanzelfsprekend heeft dit belangrijke gevolgen voor aannemers die door de VME gecontacteerd worden met het verzoek om werken uit te voeren aan de gemene delen van het appartementsgebouw, zoals o.m. het onderhoud van de lift of het uitvoeren van herstellingswerken aan het dak. Indien een clausule in een door een VME ondertekende overeenkomst als “oneerlijk” wordt beschouwd in de zin van het WER, is deze immers vatbaar voor nietigverklaring.

Daarenboven kunnen VME’s die als consument worden beschouwd ook genieten van de beschermingsregels in geval van stilzwijgende verlenging van overeenkomsten (artikel VI. 90/1 WER). Na een stilzwijgende verlenging van een overeenkomst van bepaalde duur kan de VME dan op elk ogenblik zonder vergoeding de overeenkomst opzeggen, met inachtneming van de opzeggingstermijn die in de overeenkomst is bepaald, zonder dat deze termijn meer dan twee maanden mag bedragen (artikel VI. 91 WER).

2. De VME als onderneming

Ook voor VME’s die niet aan hogervermeld criterium voldoen (en aldus nog steeds als een onderneming worden beschouwd), werd door de wetgever een aanvullend beschermingsregime uitgewerkt.

Het toepassingsgebied van de bepalingen ter bescherming van ondernemingen tegen oneerlijke bedingen werd echter ook op hen van toepassing verklaard (artikel VI.91/1, §3 WER). Zowel de zwarte lijst (art. VI. 91/4 WER), alsook de grijze lijst van onrechtmatige bedingen (art. VI 91/5 WER) kunnen in bepaalde gevallen aldus van belang zijn in de relatie tussen een VME en een aannemer. 

3. Bevoegdheid van de rechtbank

Vroeger was de ondernemingsrechtbank steeds exclusief bevoegd om kennis te nemen van geschillen tussen een aannemer en een VME. Volgens het Grondwettelijk Hof diende een VME immers steeds als een onderneming aangemerkt te worden.

Met de wet van 9 februari 2024 kunnen VME’s in bepaalde gevallen echter als een consument worden aangemerkt, wat op haar beurt een weerslag heeft op de materiële bevoegdheidsregels ingeval zij worden betrokken bij een geschil.

Principieel kunnen zich drie verschillende situaties voordoen:

• Indien een VME als consument zou optreden als eisende partij tegen een onderneming (bv. betwisting van een factuur van een aannemer wegens slechte uitvoering van de werken), beschikt de VME over een keuzerecht om de zaak te brengen voor de ondernemingsrechtbank of de rechtbank van eerste aanleg.
• Indien een onderneming als eisende partij zou optreden tegen een VME als consument, zal de onderneming de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg moeten brengen.
• Indien een VME een onderneming is (ongeacht als eisende of verwerende partij), dan blijft de ondernemingsrechtbank exclusief bevoegd om zich uit te spreken over de beslechting van de zaak waarbij een andere onderneming betrokken is.

Nuance: in artikel 591 Ger.W. wordt ook een exclusieve bevoegdheid voor de vrederechter weggelegd, met name bij geschillen inzake gebruik, genot, onderhoud, behoud of beheer van het gemeenschappelijk goed in mede-eigendom (2°), maar ook bij geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (2°bis).

4. Besluit

Met de wet van 9 februari 2024 wordt uitdrukkelijk voorzien dat een VME in bepaalde gevallen als een consument kan worden aangemerkt, waarbij aanvullende beschermingsregels van toepassing verklaard worden. Daarenboven heeft dit ook meteen een weerslag op de materiële bevoegdheid van de rechtbank in geval zij worden betrokken bij de beslechting van een geschil. 

Deze nieuwe regelgeving is immers in werking getreden sinds 31 maart 2024.

Zowel voor VME’s als hun medecontracten zal het voortaan dan ook belangrijk zijn om op voorhand de hoedanigheid van een VME als consument of als onderneming te bepalen.

Wenst u meer te weten omtrent deze topic? Of heeft u andere vragen omtrent vastgoedgerelateerde onderwerpen? Ons team van gespecialiseerde advocaten staat klaar om al uw vragen te beantwoorden.