16/12/2024

Op 20 juli 2024 trad het Verzameldecreet Omgeving in werking nadat het op 10 juli 2024 in het Belgisch Staatsblad werd gepubliceerd. Het decreet wijzigt onder meer de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het Onroerend Erfgoeddecreet en het Bodemdecreet op verschillende vlakken. De belangrijkste veranderingen vinden we echter terug in de VCRO. In wat volgt zullen we één van de meest opvallende veranderingen toelichten, meer bepaald de regularisatie van zonevreemde functiewijzigingen.

Met de inwerkingtreding van het Verzameldecreet kan men vanaf nu een regularisatievergunning aanvragen voor een zonevreemde functiewijziging. Door deze wijziging zal men thans een aloude problematiek in het omgevingsrecht kunnen aanpakken, namelijk de zonevreemde bewoning van landbouwhoeves.

Immers was het niet mogelijk om een regularisatievergunning voor de functiewijziging van een leegstaande landbouwexploitatie in agrarisch gebied te verkrijgen.

Het oud artikel 4.4.23 VCRO vereiste namelijk dat op het moment van de regularisatieaanvraag, zowel de constructie als de aanwezige functie vergund moest zijn opdat men een toelaatbare zonevreemde functiewijziging zou kunnen aanvragen.

Echter op het moment dat men reeds in de leegstaande landbouwexploitatie zou wonen, is er geen sprake van een vergunde residentiële functie. Het wonen is in die zin zonevreemd aangezien de laatste vergunde functie in het merendeel van de gevallen nog steeds van agrarische aard was, desondanks het feit dat de constructie vergund of vergund geacht is.

 Door een wijziging van artikel 4.4.23 VCRO wordt komaf gemaakt met de vaak kafkaëske situatie waarbij personen die reeds hun introk hadden genomen in een leegstaande landbouwhoeve, voor een korte periode dienden te verhuizen alvorens een functiewijziging van agrarisch naar residentieel te kunnen bekomen. Door het Verzameldecreet wordt er nu gekeken naar de laatst vergunde of vergund geachte functie bij de regularisatie van een zonevreemde functiewijziging.

Het Verzameldecreet laat de overige basisvoorwaarden voor het bekomen van een zonevreemde functiewijziging echter onverlet. Zo moet er onder meer sprake zijn van een bestaande, niet verkrotte constructie die niet in ruimtelijk kwetsbaar- of recreatiegebied gelegen is en dient er rekening te worden gehouden met de goede ruimtelijke ordening.

Bovendien mag de regularisatie van de zonevreemde functiewijziging er niet voor zorgen dat de normale bedrijfsvoering van vergunde of vergund geachte (landbouw)bedrijven in de omgeving van de aanvraaglocatie in het gedrang komen. Deze laatste voorwaarde dient ter bescherming van landbouwers en andere bedrijven die in de nabije omgeving het zone-eigen agrarisch weefsel uitmaken. Het zou namelijk oneerlijk zijn om de exploitatie van zone-eigen bedrijven te hypothekeren ten gevolge van het toelaten van zonevreemde bewoning. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan enkele residentiële bewoners die beroep zouden aantekenen tegen vergunningsaanvragen voor het uitbreiden of verlengen van bestaande exploitaties omdat ze ongestoord en ongehinderd willen wonen in agrarisch gebied.

In die zin is het steeds opportuun om een voorafgaand aan de regularisatieaanvraag een landbouwtoets uit te voeren om de impact van de functiewijziging op de landbouwactiviteiten in de omgeving en vice versa in kaart te brengen.

Er dient ook gewezen te worden op het verplichte advies van het Departement Landbouw en Visserij dat bij deze soort regularisatievergunning verplicht verleend zal worden. naast de landbouwtoets houdt het Departement in hun adviesverlening vaak rekening met het aantal aanwezige bijgebouwen op de oude landbouwsite. Men redeneert namelijk dat een particulier niet hetzelfde aantal bijgebouwen kan en zal nodig hebben in het kader van een residentiële functie als dat nodig was om een landbouwbedrijf uit te baten. Daarom is het aangewezen om bij de regularisatie van een zonevreemde functiewijziging steeds het aantal bijgebouwen in vraag te stellen, al dan niet te verkleinen en steeds goed te motiveren welke specifieke functie ieder bijgebouw zal verkrijgen (vb. opslag, garage etc.). Een absoluut maximum of minimum wordt niet opgelegd doch zal het volume van de bijgebouwen veelal niet groter mogen zijn dan het volume van de woning.

Conclusie

Het is vanaf nu mogelijk om een regularisatievergunning aan te vragen voor een zonevreemde functiewijziging. Hiervoor zal u wel steeds moeten aantonen dat u voldoet aan al de geldende voorwaarden. Dit is niet steeds even makkelijk. Zeker nu naast de algemene voorwaarden er steeds voor elke zonevreemde functiewijziging ook nog bijkomende specifieke voorwaarden gelden.

Heeft u vragen over hoe deze decreetswijziging van invloed kan zijn op uw situatie? Neem gerust contact op met ons kantoor voor een consultatie. Ockier & Partners Advocaten verleent deskundig juridisch advies op het gebied van omgevingsrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht.